Проектное финансирование: что за зверь?
Разберёмся, как строят дома, если денег нет, но очень хочется нужно ☕️
ЖК построить – это дорогое удовольствие. Застройщики на свои деньги не строят. Посмотрим, что такое проектное финансирование, почему все ссылаются на него, когда говорят, что цены на недвигу невозможно вернуть назад или хотя бы снизить, дабы было доступнее.
Обязательным оно стало с середины 2019 года. Помните, раньше, можно было купить котлован, либо просто ромашковое поле, где вырастет ЖК или не построится, а владелец компании сбежит со всеми деньгами за границу и всех кинет. На этих этапах покупать было сильно дешевле, потом когда квартиры построятся уже становились дороже.
Обещание постройки, т.е. ДДУ всегда было дешевле, чем реальные ключи. Теперь всё изменилось.
Мы покупаем квартиру по ДДУ, а она уже стоит как чугунный мост. Накрутки застройщиков не последнюю роль играют, но проектное финансирование поменяло модель.
🔶 Что за зверь?
Проектное финансирование – это деньги, которые банк даёт под конкретную стройку. Не под бизнес в целом, не за прошлые заслуги, а под будущий ЖК.
Застройщик создаёт отдельную компанию (SPV — special purpose vehicle), берёт в банке деньги, строит, продаёт квартиры. Деньги дольщиков уходят на эскроу-счета и лежат там до окончания стройки.
Застройщик их не может забрать раньше. С одной стороны, теперь гендир не сбежит с деньгами за границу, оставив пустое ромашковое поле, так как у него нет доступа к этим деньгам.
С другой стороны, застройщик сегодня стартуя считает цены на 3 года вперед, закладывая инфляцию, свою маржу, которая должна быть эквивалентна этим деньгам через 3 года и проценты банку за всё это время.
Понятно, какая тут накрутка идёт? В цену заложены цены как на 3 года вперёд.
🔶 Главный нюанс
Ставка по кредиту привязана к наполнению эскроу.
Если на счетах денег меньше, чем долг банку → ставка рыночная (дорого)
Если эскроу сравнялись с долгом → ставка снижается
Если закрыли долг х2 и выше → ставка минимальная. Пару лет назад была около нулевая вообще.
То есть, чем лучше продаётся новостройка, тем дешевле стройка.
Получается, надо ещё закладывать риск дорогого проектного финансирования.
🔶 Что имеют банки?
Они тут жируют. Застройщики пополняют их кубышку, а они застройщикам деньги с этого под процент дают.
Ещё и ипотеки раздают покупателям этих бедолаг.
🔶 Можно ли снизить цены?
Получается, можно, ибо мы платим как за несколкьо лет вперёд сразу. Но это невыгодно застройщикам, ибо создаёт рсики для их фин стабильности. Акционно, разово – да, а вот на постоянке едва ли получится, ибо модель мешает.
🧩 На последок, интересные данные от ДОМ РФ по ставкам по проектному финансированию. Ставки довольно высокие. Это всё тоже на наши, покупательские плечи в итоге ложится.
21% застройщиков строят по ставке выше 16%! Это очень много переплат по процентам для их космических сумм на несколько лет.
Как считаете, лучше с ним или без? 👍+🔥
